Monday, 17 February 2014

Cách giảm tồn kho BĐS

Mỹ nên học Việt Nam cách giảm tồn kho BĐS

 
Bích Ngọc – Báo Đất Việt 27 Jan 2014
“Bộ trưởng mới chỉ đưa ra những chính sách mà giá nhà đã hạ xuống, trong khi gói 30.000 tỉ làm một cách thận trọng, tỉ mỉ nhưng vẫn giải quyết được hàng tồn kho bất động sản… Đó là cái tài của Việt Nam mà các nước như Mỹ cần sang để học hỏi”.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đã nhận định về thực tế bức tranh BĐS của Việt Nam và điều gì đang xảy ra.
Lạc quan… tếu?
Những ngày đầu năm 2014 khi được hỏi về nhận định của mình đối với sự chuyển động của thị trường bất động sản (BĐS), ông Đực chua chát nêu hàng loạt những minh chứng về sự chuyển động ‘ngược’.
Đó là chuyện về Công ty Vinaconex 15 nợ lương công nhân suốt 4 năm, rồi một tổng giám đốc công ty BĐS ngoài Bắc bị bắt…
“Đấy là những chuyển động trước Tết để rồi đón chờ những chuyển động tiếp theo sau Tết đối với thị trường BĐS”, ông Đực chua chát nói.
Cho rằng thực tế của thị trường BĐS đang rất u ám, thay vì những lạc quan mà Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng vẫn nói, ông Đực bảo: “Hãy cứ dạo một vòng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhìn qua những dự án xây dựng nhà chung cư đang trùm bạt thì sẽ biết thị trường BĐS đang ở đâu”.
Khác với nhận định của ông Đực, các lãnh đạo ngành xây dựng từ những ngày đầu năm 2013 đã khẳng định “Chắc chắn thị trường sẽ cải thiện”.
Theo đó, “Với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau”.
Và đúng như tuyên bố đó, đến ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản giảm gần 1/3 so với đầu năm 2013. Đến thời điểm này, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỷ đồng.
Tuy nhiên ông Đực lại cho rằng: “Đúng là lạc quan tếu. Các vị lúc nào cũng lạc quan nói về thành tích của mình năm vừa qua không làm gì mà vẫn giảm được 1/3 hàng tồn kho. Sở Xây dựng TPHCM cũng báo cáo thành tích của mình chẳng làm gì mà vẫn giải quyết được 1/3 hàng tồn kho.
Bộ trưởng nói giá nhà xuống mà không cần nhờ cậy tới gói 30.000 tỷ, rồi gói 30.000 tỷ không cần phải giải quyết gấp, làm nhanh quá coi chừng bị sai, bị tham nhũng, thất thoát. Làm chậm mà chắc thế mà vẫn giải quyết được hàng tồn kho”, ông Đực bức xúc
Mỹ nên học Việt Nam
Theo ông Đực, trong suốt năm 2013, Việt Nam chỉ tập trung nói về các chính sách với BĐS, đến cuối năm lại thống kê rằng, giải quyết được 1/3 hàng tồn kho giống như có một phép lạ và thần bí.
“Trong khi đó, mới có 600-700 tỉ đồng trong gói 30.000 tỉ được giải ngân; việc chuyển từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ không đáng bao nhiêu; nhà ở xã hội cũng chỉ đang rục rịch… tức là thị trường BĐS chưa kịp uống thuốc mà mới chỉ uống nước lã, nghe âm nhạc mà đã thay đổi được tồn kho BĐS”, ông Đực nói.
Theo ông Đực, nếu tình hình này đúng thì sang năm BĐS không cần làm gì cũng giải quyết được 2/3 tồn kho còn lại.
“Chắc chắn năm 2014 chúng ta sẽ đạt được giải Nobel kinh tế. Các nước như Mỹ nên sang Việt Nam để học cách cứu BĐS’, ông Đực nhìn nhận.
Vị phó giám đốc công ty BĐS Đất Lành cũng nêu thêm về e ngại của ông khi Bộ trưởng cho rằng tồn kho đã giảm.
Ông cho rằng đây là sai lầm của thống kê của BĐS. Riêng với thị trường BĐS TP HCM, theo ông Đực, con số này có thể gấp 3-5 lần bởi vì chỉ cần đi kiểm tra Quận 7 hoặc Quận 2 hàng tồn kho đã gần 7.000 căn hộ
“Chỉ cần một dự án gồm 2 lô chung cư cũng tồn kho gần 1.000 căn hộ nên con số này cần phải nhân 3-5 lần mới hợp lý chưa kể những công trình dở dang chưa bán được đã đắp nền đắp chiếu; chưa kể những dự án đã xây xong chưa bán được, chủ đầu tư đã PR bằng cách mỗi đêm bật đèn, điện sáng lên nhưng thực sự không có người ở. Muốn biết hàng tồn kho thế nào phải kiểm tra thực tế trực tiếp, kiểm tra số xe đậu ở tầng hầm, số người ở trực tiếp sống trong căn hộ còn nếu chỉ căn cứ theo báo cáo của từng doanh nghiệp số hàng bán ra, số hàng tồn kho thì chúng ta sẽ bị nhầm lẫn rất lớn”- ông Đực thẳng thắn.
Ông phân tích thêm, nhiều doanh nghiệp có 1.000 chung cư, thực tế họ có thể báo cáo đã bán 9.999 căn và chỉ báo cáo hàng tồn kho còn 1 căn, nhưng 9.999 căn họ bán cho ai? Họ bán cho sàn bất động sản, người quen, thành viên hội đồng, mỗi người ôm 50-100 căn. Tức là hàng tồn kho chuyển từ kho của chủ đầu tư sang cho những nhà phân phối thứ cấp, hội đồng thành viên hay những người mua đi bán lại, nghĩa là thực sự vẫn còn nguyên….
Ông Đực chỉ thẳng, tồn kho chắc chắn cao nhưng khi khai báo họ chỉ khai tồn kho còn 20-50 căn. Người mua tiếp tục ôm vào không bán được và chết dí trên những hàng tồn kho thứ cấp hoạt động và cạnh tranh với chính hàng tồn kho của các nhà đầu tư ban đầu, tức là không phải cạnh tranh giữa dự án này với dự án kia mà ngay trong một dự án cũng cạnh tranh ráo riết nhau khiến cho không dự án nào bán được.
Bất động sản 2014 chắc chắn sẽ đổ vỡ
Nguyên Thao – Báo Đất Việt 27 Dec 2013
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, thị trường bất động sản năm 2014 chắc chắn sẽ đổ vỡ, sẽ có khoảng 60-70% doanh nghiệp bị đổ vỡ, chỉ còn khoảng 20-30% doanh nghiệp có thể tồn tại. Rất khó để tìm ra biện pháp cứu bất động sản, những biện pháp giải cứu đáng ra phải được thực hiện từ năm 2011.
Không thể bắt giá đất giảm theo thu nhập 

PV: – Mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, chưa có dự án nhà ở nào giảm giá trên địa bàn Hà Nội, thông tin giảm giá chỉ có trên các báo cáo. Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phản pháo Chủ tịch Hà Nội, tiếp tục khẳng định các dự án bất động sản năm vừa qua đã giảm giá mạnh, nhiều dự án giảm 50% về mức giá của năm 2006. Ông bình luận như thế nào về 2 ý kiến trái chiều trên? Theo đánh giá của ông, mức giá bất động sản hiện tại đã phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Giá bất động sản có thể giảm từ 3 năm trước, riêng TP.HCM có những dự án giảm 20-30%, thậm chí giảm giá 50%. Trong khi trước đây những dự án tương tự phải có giá trên 15 triệu/m2 nhưng nay chỉ có giá trên dưới 12 triệu đồng/m2 nên nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phù hợp hơn.
Ngoài hình thức giảm giá trực tiếp trên giá bán còn có thể giảm giá gián tiếp khi chỉ cần đóng 30% để nhận nhà sau đó 70% sẽ trả góp trong khoảng thời gian 3-5 năm mà không phải trả lãi.
Rất khó để nói giá bất động sản hiện nay đã phù hợp với thu nhập người dân hay chưa. Không riêng nhà ở mà xe ô tô, xe gắn máy, giá xăng, giá thực phẩm… đều cao so với thu nhập người dân do thu nhập người dân quá thấp.
Doanh nghiệp khi xây dựng, giá sắt thép mua theo giá thị trường, xăng dầu giá thị trường, trả lương công nhân cũng theo giá thị trường, mọi đầu vào đều cao, thêm nữa chúng tôi phải trả lãi ngân hàng lãi suất cao tại sao lại bắt chúng tôi giảm giá cho vừa thu nhập của người dân?
Thu nhập của người dân là câu hỏi của cả nền kinh tế, phải nâng thu nhập người dân không thể bắt giá nhà đất giảm xuống.
PV: – Trong một diễn biến khác, ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức), Chủ tịch Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, người đã có những phát ngôn và hành động cho thấy doanh nghiệp này sẽ rút lui dần khỏi bất động sản tại Việt Nam vừa bị dọa rút dự án resort tại  Đà Nẵng vì chậm tiến độ.
Sự việc liên quan đến Hoàng Anh Gia Lai chứng tỏ điều gì với những dự án bất động sản dạng khách sạn, resort, bệnh viện cao cấp…? Các chuyên gia từng nhận định, các doanh nghiệp sản xuất khác trong năm vừa qua được vẫn được ví như những xác chết biết đi, điều tương tự có đang xảy ra với bất động sản không và vì sao?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Mỗi người có cái nhìn khác nhau để đưa ra quyết định đầu tư, ông Đoàn Nguyên Đức có thể nhìn nhận thị trường bất động sản giá thấp nên không làm được hoặc không cạnh tranh được nên rút ra khỏi thị trường.
Trong lúc nhiều người thoái khỏi thị trường, tại TP.HCM lại có doanh nghiệp đã nhảy vào mua những “xác chết” bất động sản. Tôi cho đây là ván bài rất hay. Có người chọn cách rút lui, có người lại lợi dụng sự chết chóc của các doanh nghiệp khác để dựng lên.
Theo tôi, thị trường bất động sản đã chết, hiện có hàng trăm, hàng trăm “xác chết” là những doanh nghiệp bất động sản nhưng cũng xuất hiện những doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính, nhân sự có thể mua về những “xác chết” này với giá rất rẻ có thể chỉ bằng 20-30% giá trị thực ban đầu.
PV: – Về mặt quản lý nhà nước, gói 30.000 tỷ được kỳ vọng như “liều thuốc” cứu bất động sản, trong suốt quá trình triển khai, Bộ Xây dựng liên tục đưa ra các đề xuất nới điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng vay, cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… Tuy nhiên, thất bại của gói 30.000 tỷ đã nhìn thấy rõ.
Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Thất bại của gói 30.000 tỷ là do Bộ Xây dựng đã không đánh giá đúng thị trường, không đánh giá đúng nguồn cung về gói 30.000 tỷ, không lường trước được những thủ tục tại địa phương khi doanh nghiệp muốn chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, nhà ở có diện tích lớn sang diện tích nhỏ; không lường trước được thủ tục nhiêu khê trong việc người dân vay tại ngân hàng, chứng minh tài sản, chứng minh diện tích, chứng minh thu nhập…
Bộ Xây dựng đã ra thông tư hướng dẫn cụ thể về việc chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ nhưng khi đưa về địa phương lại kéo dài thời gian làm thủ tục kéo dài 3-6 tháng.
Trong năm 2013 chưa có dự án nhà ở xã hội nào chính thức hoạt động ở TP.HCM, từ lúc duyệt cho đến lúc đầu tư xây dựng dự án còn là 1 quá trình dài. Việc chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở diện tích lớn sang diện tích nhỏ ở TP.HCM coi như bằng 0.
Bất động sản chắc chắn sẽ đổ vỡ

PV: - Thời gian vừa qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra những dự báo thị trường sai, có lợi cho doanh nghiệp mình. Ông bình luận như thế nào về hiện tượng này? Liệu có sự làm ngơ để cứu vãn bất động sản bằng mọi giá trong trường hợp này không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Đương nhiên mỗi người bao giờ nói cũng có lợi cho cá nhân, doanh nghiệp mình nên nhiều dự báo thị trường sai. Họ làm dịch vụ môi giới nên sẽ nói thị trường tốt để người dân bỏ tiền vào mua. Phải xem chừng những công ty khảo sát thị trường nói với mục đích nào để bảo vệ quyền lợi của họ hay quyền lợi của người dân.
Cách đây 3 tháng nhiều tuyên bố cho thấy giá bất động sản đã giảm xuống đáy, khuyến nghị không có thời điểm nào tốt hơn nhưng sau đó giá lại càng ngày càng giảm sâu.
Đây là quyền tự do của mỗi công ty nhưng đứng dưới góc độ quản lý nhà nước cần có cái nhìn thực tế hơn vì một số nhận định của Bộ Xây dựng cũng thường lạc thái quá nên tuyên đoán thị trường khả quan mặc dù thị trường không phải là tốt.
PV: – Xin ông cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay đã chạm đáy rồi phục hồi dần?
Theo ông, biện pháp nào có thể giải cứu thị trường bất động sản sắp tới? Nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản năm 2014?
Ông Nguyễn Văn Đực: – Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ đổ vỡ. Theo tôi sẽ có khoảng 60-70% các doanh nghiệp bị đổ vỡ, chỉ còn khoảng 20-30% doanh nghiệp có thể tồn tại.
Như chúng ta thấy có hàng loạt những xác chết, dự án đắp chiếu là mầm mống đổ vỡ và thậm chí có những doanh nghiệp phải bán mình cho doanh nghiệp khác. Họ đã đổ vỡ, vấn đề là họ chưa công khai.
Khi một công ty mua hàng chục dự án có thể hiểu hàng chục dự án là hàng chục doanh nghiệp đầu tư hàng trăm tỷ nhưng bán với giá 10-20 tỷ để rút chân ra khỏi thị trường.
Rất khó để tìm ra biện pháp cứu bất động sản, những biện pháp giải cứu đáng ra phải được thực hiện từ năm 2011, quá trễ để cứu bất động sản vào năm 2013 và suốt năm 2013 những giải pháp cứu bất động sản lại không hiệu quả.
Căn bệnh nặng mấy năm, đến đầu năm 2013 chờ liều thuốc giải bệnh từ Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ nhưng cuối cùng thuốc không có tác dụng, gói 30.000 tỷ chỉ giải ngân được 2%, bệnh nhân không tồn tại được.
Đại đa số các doanh nghiệp đều thoi thóp, sự hỗ trợ từ chính quyền gần như không đáng kể, doanh nghiệp vẫn bệnh tật cũ như hàng tồn kho, nợ xấu và lãi vay ngân hàng cao, tiền mặt gần như cạn kiệt.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Nguyên Thảo

0 nhận xét :

Post a Comment